作者：Justin Wang

如何寻找有增值潜力的地区

常常困扰置业者的一个问题是 “现在是否是入市的好时机。” 从PIA置业理念分析，回答是或不是都是不正确的。理由是悉尼住宅地产市场并不是一个板块，而是由许多细分市场组合而成。 PIA置业理念提倡具体区域具体分析，具体项目具体分析。 “时机”有时存在于“地点”。事实告诉我们当总体市场淡静的时候，有些地区增值依旧很好。

普遍增值和超常增值 

PIA置业理念把增值分为“普遍增值”和“超常增值”。悉尼的住宅地产因为供需矛盾和通货膨胀而拥有“普遍增值”能力。在悉尼这样一个成熟的市场中存在着“波浪效应”或“橡皮筋效应”它是指当一个地区的房价上升到一定程度时，必然会“迫使”或“拉动”相关地区物业价格的上涨。从长线看，每一个地区长线增值的绝对值因为原来价格基数的不同而有差别，但其百分比是没有多少差别的。不存在某一个地区10年房价攀升不止，而相邻地区的房价十年没有丝毫变化。我们的经验和统计数据都证明这一点。这种增值我们称为水涨船高式的“普遍增值 ”。从这个角度看，每一个地方都有增值潜力。

从一个特定时段看，我们又发现每一个区增値的百分比会有差异，甚至有极大的差异。如果一个地区在某个时段增值的百分比远远高于同时段的市场平均值，这种增值被我们称为“超常增値 ”。

专业的置业者要追求的应该是“超常增值”的潜力。虽然追求“超常增值”是专业置业者的目标，但是明白“普遍增值”同样非常必要。许多人因为不明白“普遍增值”的存在，结果出现两个现象:

1、过于追求超常增值，痴痴于寻找增值“最”好 的地区，结果迟迟无法做出置业决定，延误时光。

2、因为认定某地区未来没有超常增值而把在那个地区已持有的物业卖掉，结果连未来的普遍增值也 失去。

区域的“好”与“不好”

当问及什么地区会有超常增值，人们会有不同的回答。有人喜欢选择自己目前居住地区的周围， 理由是他熟悉并喜欢这一带。但是我们自己喜欢的区，别人未必喜欢。换而言之，我们喜欢的地区未必是有超常增值的地区。有人指出超常增值只存在于好区，因为好的东西总是抢手。也有人主张超常增值只存在于便宜的地区，原因是房价起点低，上升会比较容易。

这些回答都似是而非。我们现在来分析人们口中常说的“好区”和“不好的区”两个词。 1、如 果从综合的角度看，“好”与“不好”,其中存在着个人背景及经验引发的差异。人们往往根据自己的经济文化背景和个人经验得出自己的结论。张三认为好的区，李四未必认为好。李四认为不好的区，张三可能认为很好。 2、如果从具体因素评价一个地区，每个人因为对各个因素的偏重而引发结论的差异。比如，张三认为A区好，因为它安静。李四可能认为A区不好，因为它交通不方便。 3、对于一个地区的评价还存在着印象和现实的差异。在这个世界有相当比例的人群对周围的变化不关注，不敏感。他们对一个地区的判断往往停留在很多年以前的印象中。这个差异同样引发对一个地区“好”与“不好”的判断误差。 “好区”与“不好的区”是两个极具误导性的概念。

三个差异

今天，一个地区各方面实际情况的“好”与“不好”，人们对一个地区印象的“好”与“不好” 都在一个地区今天的房价中体现出来。所以从投资的角度看，今天不论是买在“好区”或“不好的区”，置业者旣没有吃亏也没有占便宜。 PIA置业理念认为投资不是投资今天，而是投资未来。一个地区是否有“超常增值”取决于这个地区是否有现在和未来的差异，印象和现实的差异，前一波和后一波的差异。这三个差异是PIA置业理念追求“超常增值”的标准。

现在和未来的差异：如果一个地区因为政府和大公司规划在未来的几年里在就业、交通、购物和环境等方面有积极的巨大的变化，这个地区就会有“超常增值”的潜力。 2号公路和5号公路的开通对相关地区房地产的刺激就是例证。当我们在判断一个地区是否有超常增值潜力的时候，不要拘泥于它现在怎样，而是通过全面深入的资料收集确定政府和大公司对这个地区的未来投资和规划。置业者作为个体很少有能力获取这些资料科学地消化分析它们。更大的挑战是我们必须有勇气在这些变化实际发生前就在这个地区置业。人们或者是事后诸葛亮，或者喜欢等一等,看一看。 ANZAC BRIDGE 的开通缩短了PARRAMATTA河口一带至CBD的驾车距离，结果引发了内西区的超常增值。但是最大程度抓住其“超常增值”的应该是ANZAC BRIDGE 完工前，甚至开工前进入这一带置业的人。当我们判断一个地区是否有超常增值潜力时，要问自己有多少资料证明这个地区在未来有多少和多大的积极性。

印象和现实的差异：悉尼的住宅市场虽然是由许多分区市场构成,这些分区市场同时又是相互关联的。这个关联性是通过不同分区市场的居民对其它分区市场的印象而起作用。如果说悉尼有100个分区市场，某个区的价格不仅受这个区本身的居民对这个区的印象的影响，也受到其它99个区的居民对这个区的印象的影响。当然影响力会由远而近越来越强。有意思的是印象有滞后现象，因为绝大多数的人们对周围发生的事情不知不觉或后知后觉，生活在自己的记忆里。比如许多人认为LIVERPOOL 开车去CBD依旧要一个多小时，殊不知由于5号公路的开通，非高峰期开车去CBD仅需30分钟。印象和现实的差异会因时间而渐渐消除。这个消除的过程正是这个地区经历超常增值的过程。我们建议在确定一个地区是否有印象和现实差异时，先自己去某个地区作实地考察并对其做一评分，然后请不同的朋友为这个地区打个印象分。如果朋友们的印象分远远低于您的分数，这个地区往往是置业的好去处。

前一波和后一波的差异：绝大多数的人不仅后知后觉，而且喜欢跟风，美其名曰“跟涨不跟跌”。前面说到地产中的‘波浪效应“。比如在2000年左右，悉尼东区和北区的物业增值很快，西区表现平平。但是到了2002年左右，就增值幅度而言，西区超过了东区和北区。当人们觉得一个地区的房价变得可遇不可求时就会退而求其次转向相对便宜的区。波浪效应不仅体现在之间HOUSE，比如说UNE会紧追而上。寻找超常增值区域是一项费时费力的冷静理性的综合评估的过程。